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做好土地经营权抵押的制度设计

  • 发布时间:2014-12-23 13:56
  • 来源:农民日报
  • 浏览量:1770
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    发展现代农业要以掌握足够的资本为前提。只有把农民大量的沉睡资产转化为能够“生钱”的资本,才能让农民的钱袋子更快地鼓起来。当前,社会关注的焦点集中在农村土地经营权抵押上。要使土地抵押取得成功,必须稳定土地收益权、流转土地经营权,解决好四个环节的问题。
    一是确权颁证环节。农民大多不愿把承包经营权证押给银行,可由政府单独颁发经营权证,专门用于抵押,山东枣庄对此已有实践。为应对贷款违约时不按时支付流转费和土地撂荒等风险,抵押土地须征得农户和集体同意。
    二是价值评估环节。农户自有承包地可抵押,抵押额度应主要看流转费,为保证农民有生活来源,应限制抵押比例或期限。如果抵押租来的土地已支付流转费,一旦银行处置土地经营权,接手者只需偿还贷款。由于抵押率较低,还贷金额可能低于直接租地成本,经营权可顺利流转。如果未支付流转费,接手者既要付流转费又要还贷,比直接租地成本高,经营权将无法流转。且贷款人几乎不支付成本就可获得贷款,容易出现骗贷,这时土地抵押不可行。但如果贷款方通过基础设施建设显着提高了土地产出水平,或土地流转合同价格远低于目前市场价格,且土地增值超过了银行贷款,那么即使未支付流转费,取得该土地经营权也比直接租地成本低,土地抵押也可行。
    三是登记流转环节。可依托基层农经站,建设好有形的农村土地流转市场,拓展强化服务功能,开展确认价值、登记抵押、拍卖流转经营权等工作。为防止重复抵押和擅自处置抵押土地,应规定土地抵押必须在农业部门登记。抵押登记信息系统实现区域联网和信息公开,使银行和租地者都能查询抵押情况。
    四是风险处置环节。由政府组建相应机构,代银行管理抵押的土地,并在土地无法流转时向银行收购土地经营权。该机构应按市场化机制运作,实现自负盈亏。同时,建立风险共担和利益补偿机制,激励银行做好土地抵押业务。
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